今天分享的这个题目比较大、比较“宽”，文章稍微长一点，请恕我多啰嗦几句。
在某地一个教会为了建一个新堂，把土地购买下来之后，就筹集了千余万元开始建筑，可是当教堂主体已经完工的时候，却遭到了政府的强拆。信徒们无奈地、流着泪看着自己奉献的血汗钱打了“水漂”。为什么被拆除？手续不完善，等于是擅自开工。
无独有偶，有另外一个教会，是一个百年老堂，信徒有数千人，聚会的时候人满为患，于是就花500余万购买了一个商品楼准备作为新的分堂，当时我也奉献了500元。可是新堂购买之后，政府不允许在写字楼里设立教堂，这500万元虽然没有损失，因为房子还在，但是闲置至今已经二、三年了，实际上等于是白白购买，使资金白白占用、浪费。
这样的例子还有。说明了什么？我们有的教会负责人不懂法、不懂政策，只是凭想象、“拍脑门”，不经过充分调研和请示，在没有取得合法手续或手续不完备的情况下就贸然决策，造成了巨额资金的损失和浪费。这个责任不是你说一句“我来负责”就完事的，损失了数百万元甚至上千元万，这个数额和后果你如何承担得起？那是信徒的血汗钱啊！
这是教训，应该引以为戒。
我们的教会为了适应信徒的发展和不断扩大的实际情况，有的需要扩建、新建、或者购买新堂，这是神的恩典。但是这里我们要充分考虑了解、掌握法律法规和政策，以下几个方面应该引起我们的注意和重视，否则会吃大亏的。
这也是老弟兄在房地产开发公司工作多年积累的一点心得，供参考。
一、关于购买土地。
购买土地，特别是在乡镇购买土地建教堂，这可不是一般的问题，而涉及到一个严格的政策，就是说你购买的应该是宗教用地，不是普通的用地。而国家对于宗教用地的审批是相当严格的，不是一般的严格。
什么是“宗教用地”？
1.国家《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）规定，宗教用地是指专门用于宗教活动的寺院、道观、教堂、清真寺等宗教自用地。
2.宗教用地的性质是什么？宗教活动场所是公共管理和公共服务设施的一个重要类型，我国城乡规划的有关法律法规和技术标准对包括宗教用地在内的公共服务设施用地作出了明确规定。
按照国土资源部发布的《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号）中将宗教用地划入“特殊用地”，属于特殊用地的二级类。
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）明确把宗教用地列为城市公共服务设施用地的重要类型，其中第九类（A9)为宗教用地，即宗教活动场所用地。
3.宗教活动场所用地，必须经县级以上人民政府批准，涉及农用地的，要办理农用地转用手续。对使用国有建设用地的，经县级以上人民政府批准，可以划拨方式取得国有建设用地使用权。
4.关于宗教用地的年限：有些省（直辖市、自治区）规定，行政划拨的宗教用地使用年限是70年，但因其特殊性可以暂时视为永久性。
所以不管你在什么情况下，包括你在农村购买了土地，想作为建堂来用的话，不要你以为有了土地证就可以用了，不要以为村镇一级的有关部门或领导同意就没有问题了，那不行。
这里再说一个案例。有一个村里的教会负责人，为了有一个好的聚会场所，就和村干部商量买了土地，然后找人设计，花了120多万元建了一个规模不大，但是非常漂亮的教堂。正当他们兴高采烈献堂的时候，却被县里的有关部门通知：你这是违法建筑，必须拆除。什么原因呢？他买的是“一般”土地，不是宗教用地，而且你还建了教堂。宗教用地可不是村里干部就可以批准的，他们没有那样的权力，没有取得合法手续的教堂当然就是违法的了。
就是说如果你的土地证不属于宗教用地却建了教堂，那你就会面临着毁灭性的灾难，不仅仅是拆除，还要被罚款；如果是占用的基本农田建设教堂，那就碰到了国家的红线，后果更加严重。
切记：修建教堂选址地点应当符合土地使用规划，不得占用基本农田等受保护的土地。建设新的教堂，你如果没有宗教土地的许可证，那是不可以的。
建议：不要存在“先上车后买票”(即先建堂后办手续)这种侥幸心理，要事先该请示的请示、该汇报的汇报，必须是取得合法手续。
二、关于购买新堂。
这种情况大致有两种：一是为了适应信仰的需求而购买新的教堂；另外一种就是由于教堂被政府拆迁，给了资金，需要购买新的教堂。
这里要注意“四性”：
合法性：任何宗教活动场所的设立都必须符合国家法律法规的规定，不得违反国家的宗教政策和法律法规。
安全性：选址应确保信众的安全，不应选择在地质灾害频发区域或者环境污染严重的地方。
合理性：选址应当考虑到交通便利性、周边环境和谐性以及对周边居民生活的影响等因素。如果在居民区里，那基本是不可能的，不要在这方面动脑筋了。
合规性：所购买的房屋是否有合法手续？如果是商品房开发商是否有“五证”齐全，合规合法，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售(预售)许可证。
这里再说一个例子，有一个教会，由于教堂动迁，政府给了他们400多万元让他们自己买新堂，他们就看好了一个商品楼的一楼，买完之后准备装修做教堂，这个时候有关的部门就出来，说不允许他们在这里建教堂。教会负责人说：你们给我们钱了，让我们自己买堂啊。但是有关部门说，我们给钱让你买新堂，但是没有让你们在居民区里买教堂啊，你这个是不合法的。
这是有道理的。教堂属于宗教活动场所，法律没有规定教堂至少应离学校多远、在什么样的商品房可以购买房产做教堂等，但是《宗教事务条例》 第十四条(第五)项规定设立宗教活动场所，应当“布局合理，不妨碍周围单位和居民的正常生产、生活。”根据这一规定，教堂跟居民区、学校的距离应该是不影响居民生活、学校正常教学秩序的地方。
我们的教会在购买新教堂的时候还注意不要掉入“便宜的陷阱”里。有这样一个例子：一个教会从施工队那里买了一个顶账的商品房，低于当地商品房的价格。教会负责人认为捡了个大便宜，很是高兴。结果后来发现这个顶账的商品房已经被顶了好几家，产权不能确定，最后只好到法院去打官司，你说这个教会窝火不窝火？
这个也是教训。
建议：在购买新教堂的时候，要经过教会领导班子的集体讨论和论证，而且一定要征得有关部门的同意，并且必须是书面的同意，口头的都不行。包括到房地产产权部门查询，所购买的房子是否“底板”干净，没有任何纠纷。这样才保确购买的新教堂不出现问题。
三、关于建堂。
正常的建设新教堂应该是在取得合法手续之后，来开始建设新的教堂。
1.建设新的教堂需要哪些手续？
建设新的教堂需要办理一系列手续，主要包括：
申请书：提交一份详细的申请书，内容应包括拟建或新建建筑物的项目说明及理由等。
宗教活动场所管理组织的同意：必须获得宗教活动场所管理组织即各地的民族宗教局，集体研究同意的书面材料。还需要取得教会民主管理机构的同意，比如堂委会、执事会等同意。
建筑设计和规划：提供拟建或新建建筑物的设计草图、位置图、效果图及可行性报告。
相关部门审核：需要获得规划、文物、建设、消防、环保等部门的审核意见。
宗教局备案登记：根据中国宪法规定，宗教场所的成立和宗教聚会的举行需要到宗教局备案登记。
其实教会建设新教堂就等于房地产开发公司建设商品房差不多，手续一样也不能少。
此外，在办理上述手续的过程中，建议与当地的宗教事务管理部门保持密切沟通，以确保所有程序符合法律法规要求，并且能够得到顺利进行。同时，由于建设教堂涉及的法律法规可能会有地区差异，建议咨询当地专业的法律顾问或者宗教事务管理部门，以获取最准确的指导和帮助。
对于已经属于文物保护单位的教堂，如果没有取得政府文物保护部门的同意是不可以拆迁的，同时也建议我们的教会千万不要把传道先贤们创建的教堂，轻易地就拆除，最好是修旧如旧。
有一个教堂已经100多年了，由于年久失修被政府定为危房。教会领导班子有人主张拆掉了重建。但是他们教会的负责人高瞻远瞩，并没有轻易地就把这个教堂拆除，而是在取得同意后进行了修复，然后又提出申请，在另外一个地方又重新开了一个教堂，这样既保住了老堂，又建设了新堂，扩大了传福音的场所。老教堂是我们基督教的文物啊，怎么能轻易就拆掉呢？不拆，修旧如旧，那是“功德无量”，拆了，那是罪莫大焉。这个教会的做法值得借鉴。
2.建设新堂不可草率或“鲁莽”行事。
这里是这样一个案例：一个教堂已经有几十年的历史了，但是教堂就是那种低矮的小房，条件也是比较简陋，确实也是有点太寒酸了。那么教堂负责人呢，就在本地民宗局领导到教会检查工作的时候趁机提出要翻建教堂的意见。这个领导说我知道你们这里的情况，你们可以考虑翻建。作为我们这位教会负责人一听这事儿如同拿到了尚方宝剑一样，就雷厉风行，和教会的信徒们把自己的老教堂给拆了。
可是拆完之后，麻烦就来了。什么原因呢？这个教堂是先建的，后来在教堂附近建了一个学校，距离不到100米。教堂的建立在先、学校的建立在后，这是历史遗留的问题，可以“共存”的。但是你拆完了之后再建，这就不行了。因为虽然没有明文规定，但是一般地方在原则上规定机关、学习、医院等1公里之内不允许建设宗教场所，这个政府是不允许的；再一个呢，你教堂拆扒之后等于是建新堂，这个需要一系列的手续，而且这个手续是要通过国土资源部门、规划建设部门批准的，民族宗教局根本管不了人家，这个民宗局的领导就说了这个话也是无用的。最后的结果就是教堂拆完了白拆，而且教堂没有了聚会的场所，只要在外面租房子聚会，损失和影响都比较大。
这就是草率、鲁莽的后果。
3.一定要合乎法律法规。
我们有的教会在建设新教堂的时候会沾沾自喜地显示信徒自发奉献、自己捡砖头、奉献水泥、钢筋等建筑材料，自己设计、自己开工，其实这些都是违法的，这在法律法规不健全的时候还是可以的，在现在的形势下是不行的。
比如说教堂的设计，要有正规的规划设计单位来设计，这样是合法的；再比如说建设教堂的建筑材料水泥、钢筋等需要合乎国家的标准，有《材质单》才能用；还有就是对环保和消防的要求，特别是消防所用的建筑材料要有阻燃防火的材料，这一点特别要注意，因为消防是一票否决的；教堂的施工队是要有资质的，不能自己搭班子、找信徒就开始动工建设，这都是违法违规法的，以后的竣工验收当中遇到难度时政府有关部门是不会给你出具《竣工验收报告》的，那你这个教堂就是违建，无法取得产权证。违建是什么后果，大家懂得。
这里还要提醒建新堂的教会注意：提交给有关部门的教堂外观设计图一定要明确有十字架、基督教堂之类明显的标志，否则也是违法的。这也是为什么有的教堂十字架被拆的一个原因：因为你的设计图纸上没有十字架，你后安装十字架就是违法。
建设现场的管理很重要。主要是要选好有资质的监理公司、选好建堂的项目经理；安全也是不可忽视的一环。历史上不乏因火灾、工程质量、机械故障等灾害、事故导致教堂建设出现问题的事件，因此在建设过程中应严格遵守建筑安全规范，确保结构稳固和使用安全。
4.如果教堂建设的规模比较大，建议教会一定要聘请那些有资质的专业人士，比如说建筑工程师、监理工程师来管理这个项目；也可以聘请社会的专业公司来承包工程项目。
教堂竣工之后验收很重要，之所以重要，因为一是涉及到验收报告的形成，二是涉及到工程的预算、决算。没有这些手续就会影响到以后的办理产权证等合法手续。
建议：教会在购买或建堂的过程中必须要有专业人士参与，听取他们的建议和意见。有的教会吸收了有建筑资质的信徒，如建筑工程师、设计师、监理师等参与建堂或购堂，他们是义工，这个做法值得借鉴。
还有一个建议：那就是如果教堂被政府征用、动迁，最好不要现金，要一个建设完好的教堂，这是一个捷径。有一个教会他们的教堂因为政府征用，教会负责人征求我的意见。我告诉他们最好要一个建设好的、现成的教堂，不要拆迁补偿款。就是由政府出面按照我们请的设计师设计的图纸建设一个新堂，交付给我们，内部装修，包括配套设施由我们负责。这样一是教会的负责人省心了，二是这个教堂的地理位置、所在区域、所有的手续都好办，而且都会合格的，因为这是政府给教会建的。
四、应该报备、提交的材料。
首先，教堂规划建筑验收报送材料有下列几项：
1.消防验收报告；2.建筑工程竣工验收图；3.建筑工程规划平面图；4.规划建筑工程许可证(复印件)；5.建筑用地许可证(复印件)；6.规划建设地形图(建筑红线地界复印件)；7.当地省建筑工程竣工验收规划验收申请表(一式两份)；8.建筑工程施工图(一份)，这些资料要完善、完备，必须有。
而且这里要强调所有建设新教堂的资料都要归档，保存最好是文本的和电子的各一分。这也是我们一些的百年以上老教堂没有自己的建筑图纸和资料，而在国外的图书馆和档案馆能查到的一个原因，我们有的教会是不重视这一点的。
其次，建设工程竣工档案移交目录：
1.计委文件；2.征地位置图、规划图；3.土地征用材料、使用证；4.建设工程规划许可证；5.建设用地规划许可证；6.岩土工程勘察报告；7.建设工程施工合同；8.建设工程设计合同；9.建设工程勘察合同；10.建设工程施工许可证；11.施工图审查合格书；12.企业法人营业执照；13.竣工验收备案表；14.设计文件检查报告；15.质量监督申请受理书；16.建设工程委托监理合同；17.中标通知书；18.建设工程消防验收意见；19.建筑工程规划验收证书；20.工程质量评估报告；21.工程竣工验收报告；22.房屋建筑工程质量保修书；23.竣工图纸；24.竣工地形图；25.房屋测算面积书；26.技术资料；27.管理资料(环保、市政、园林)。
有人会说哇！这么麻烦。是的，就是这么麻烦。还有呢：
以下是申请教堂《工程竣工验收备案》需提交的文件、资料：
1.质量监督报告(当地质监站)；2.工程竣工验收报告(自备)；3.工程施工许可证或开工报告(当地城建局)；4.施工图设计文件审查意见书(当地审图机构)；5.单位工程质量综合验收文件(自备)包括：地基与处理验收文件、地基与基础结构验收评定记录及检测报告、主体结构验收评定记录及检测报告、施工单位签署的工程竣工评估报告、监理单位签署的工程质量评估报告、勘察、设计单位签署的工程质量评估报告；6.房屋建筑和市政基础设施工程质量鉴定和功能性试验资料(检测机构)；7.规划、公安消防、环保、档案、卫生防疫、劳动保护等部门出具的认可文件，或者准予使用文件(各大局)；8.施工单位签署的工程质量保修书(自备)；9.教堂的《质量保证书》和《使用说明书》(自备)；10.《建设规划用地许可证》和《建设工程规划许可证》(国土局、规划局)；11.法规、规章规定必须提供的其他文件(如电梯准用证、变压器准用证等)；12.人防手续(人防办)；13.竣工地形图(测绘单位)；14.双清回执单(城建局)。
上述的这些所规定需要的报备材料，有的可能是因为政策法规的变动、变更，就不需要再提供了；有的是因为教堂的建筑规模问题不需要提供，比如说人防工程等，这也是房地产业开发商品房的要求，可根据实际情况和当地政府的要求提交报备，当然是越简单越好了。
这是法律法规规定的，你不这么做那就不行。有的说我不懂啊，不懂不要紧，我们可以找懂的。这里推荐两条渠道：一是前面我们提到的，我们教堂是人才济济的，有的信徒本身就是这方面的有职称的专业人士，可以呼召他们来负责；二是委托社会上专业的公司来做这件事情，当然这需要费用的。我们教会有专业的信徒义工来做这件事情，要节省不少费用。
我曾经到过一个新建的教堂，很壮观、很大。当我咨询他们有没有建筑档案的时候，他们说没有，这哪行啊？要赶紧补。为什么我们的教堂有的建设了10年、20年，甚至更久的时间，却没有取得产权证？就是因为这些手续不全。手续不全，那就随时随地有被强拆的可能。
总之，购买新堂也好、建设新堂也好，是一件政策性很强、要求很强、耗费人力、物力、财力、精力的复杂工程，起初那种拿一块地就可以建教堂的时代已经过去了，那个年代是法律法规不健全，现在可不行了。我们的教会一定要重视起来，按照规范来操作，避免和减少损伤。
（本文作者为福音时报特约撰稿人，曾在房地产开发公司做过常务副总经理。）
